Nếu so sánh với “bên mua” thì "bên bán" đối mặt với ít rủi ro hơn trong giao dịch mua bán chuyển nhượng nhà đất. Mặc dù vậy, “bên bán” vẫn cần phải quan tâm lưu ý một số rủi ro quan trọng khi giao dịch để tránh bị mất tiền và vướng vào việc kiện tụng lâu dài.

Xin lưu ý: Bài viết này phân tích rủi ro dưới góc nhìn của bên bán / bên chuyển nhượng nhà đất. Đối với rủi ro liên quan đến bên mua / bên nhận chuyển nhượng, các bạn hãy tham khảo bài sau: "Các rủi ro bên mua cần lưu ý khi mua bán chuyển nhượng nhà đất".

Rủi ro lớn nhất mà bên bán phải lưu ý là rủi ro thanh toán

Trước khi đi vào phân tích, chúng ta hãy xem một vụ việc từng rất nổi tiếng sau. Bên mua và bên bán thỏa thuận mua bán chuyển nhượng nhà đất với giá 58 tỷ đồng. Để lấy lòng tin, bên mua đặt cọc trước cho bên bán 11 tỷ đồng. Vì quá tin tưởng, bên bán đồng ý ký hợp đồng công chứng và giao Giấy chúng nhận nhà đất cho bên mua mà không cần nhận đủ tiền ở thời điểm công chứng hợp đồng. Sau khi đã ký hợp đồng công chứng, bên mua lại trì hoãn việc trả số tiền 47 tỷ đồng còn lại. Không những vậy, một thời gian sau, bên bán phát hiện bên mua đã đem nhà đất đó bán cho một người khác với giá chỉ 28 tỷ đồng.

Đây là rủi ro lớn nhất mà bên bán cần quan tâm chú ý khi bán/chuyển nhượng nhà đất. Mặc dù chưa thanh toán đầy đủ nhưng bên mua vẫn có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên Giấy chứng nhận nhà đất cho mình nếu việc công chứng hợp đồng đã hoàn tất.

Bài học rút ra: Để phòng ngừa rủi ro này, bên bán cần yêu cầu bên mua thanh toán đầy đủ tiền cùng lúc với việc công chứng hợp đồng và chỉ giao Giấy chứng nhận nhà đất cho bên mua sau khi đã nhận đủ tiền.

Rủi ro bị phạt tiền cọc do vi phạm hợp đồng

Chúng ta hãy tiếp tục tham khảo một vụ việc khác. Ở vụ việc này, bên mua và bên bán thỏa thuận mua bán chuyển nhượng nhà đất với giá 25 tỷ đồng. Bên mua đặt cọc trước cho bên bán 7 tỷ đồng. Khi đặt cọc, căn nhà đang trong quá trình xây dựng nên chưa hoàn công. Dù vậy, hợp đồng đặt cọc lại cho phép bên mua được quyền dọn vào căn nhà để ở ngay sau khi đặt cọc xong. Sau đó, vì xây dựng trái phép nên căn nhà không thể hoàn công để tiến hành thủ tục mua bán chuyển nhượng. Bên mua yêu cầu bên bán phải trả lại tiền cọc 7 tỷ đồng và thêm tiền phạt cọc 7 tỷ đồng do không thực hiện đúng hợp đồng, tổng cộng 14 tỷ đồng. Bên bán không đồng ý trả tiền phạt cọc nên bên mua vẫn tiếp tục chiếm giữ căn nhà đang tranh chấp.

Bài học rút ra: Bên bán cần xem xét cẩn thận những khả năng có thể dẫn đến việc không thể thực hiện hợp đồng mua bán trước khi ký hợp đồng đặt cọc nhằm tránh bị phạt tiền cọc. Trong đó, có một số nguy cơ phổ biến sau:

• Nhà xây dựng trái phép hoặc không đúng quy định nên không được hoàn công.
• Nhà đất là tài sản chung nhưng chỉ một số người sở hữu chung muốn bán, không phải tất cả.
• Nhà đất thuộc diện đang bị tranh chấp, giải tỏa, quy hoạch.

Ngoài ra, để tránh những rắc rối sau này, bên bán chỉ bàn giao nhà cho bên mua sau khi bên bán đã nhận đầy đủ tiền hoặc nhận được ít nhất ở một mức giá trị hợp đồng (thông thường là 90~95% giá trị hợp đồng).

Rủi ro bên mua đánh tráo Giấy chứng nhận nhà đất giả

Đã có một số vụ việc xảy ra liên quan đến rủi ro này. Thủ đoạn kẻ gian sử dụng là cho một người đến xem mua nhà trước và đề nghị chủ nhà cho sao chụp Giấy chứng nhận. Tiếp đến, kẻ gian tạo ra một Giấy chứng nhận giả giống như thật. Sau đó, kẻ gian tiếp tục cho một người khác đến xem nhà lần 2. Ở lần này, người xem nhà cũng đề nghị chủ nhà cho xem Giấy chứng nhận và lợi dụng lúc chủ nhà không chú ý để đánh tráo Giấy chứng nhận giả. Vụ việc này được phát hiện sau khi kẻ gian đã chuyển nhượng nhà đất qua 2 người và thế chấp căn nhà đó tại ngân hàng. Đến lúc này, chủ nhà mới biết mình đang giữ Giấy chứng nhận giả.

Bài học rút ra: Bên bán cần bảo quản Giấy chứng nhận nhà đất cẩn thận trong mọi trường hợp, không để cho kẻ gian lợi dụng đánh tráo.